Arsa payı, bir binadaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) üzerinde bulunduğu arsadan ne kadar pay aldığını gösteren orandır. Bu makalede, arsa payı kavramını, hesaplama yöntemlerini, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarını ve arsa payının önemini detaylı olarak inceleyeceğiz.

Arsa payı nedir?

Arsa payı, bir binadaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, ofis vb.) üzerinde bulunduğu arsadan aldıkları payı ifade eden matematiksel bir orandır. Bu oran, genellikle pay/payda şeklinde gösterilir ve tapu senetlerinde belirtilir. Örneğin, bir dairenin arsa payı 15/100 ise, bu daire binanın üzerinde bulunduğu arsanın %15'ine sahip demektir.

Arsa payı, bağımsız bölümlerin değeri, alanı, konumu, manzarası, kullanım amacı gibi faktörler göz önünde bulundurularak hesaplanır. Arsa payı, kat mülkiyeti kanununa göre, ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerine tahsis edilen ortak mülkiyet paylarını ifade eder.

Kat 3 - Daire 5 ve 6 (Arsa Payı: 30/100) Kat 2 - Daire 3 ve 4 (Arsa Payı: 30/100) Kat 1 - Daire 1 ve 2 (Arsa Payı: 40/100) Arsa (Toplam Pay: 100/100)

Arsa payı nasıl hesaplanır?

Arsa payı hesaplaması genellikle iki farklı yöntemle yapılır:

1. Alan Bazlı Hesaplama

Bu yöntemde, her bağımsız bölümün alanı, binanın toplam alanına oranlanarak arsa payı hesaplanır. Formül şu şekildedir:

Arsa Payı = (Bağımsız Bölüm Alanı / Toplam Bina Alanı) × Toplam Arsa Payı

Örneğin, toplam alanı 1000 m² olan bir binada, 120 m² alana sahip bir dairenin arsa payı şöyle hesaplanır:

Arsa Payı = (120 / 1000) × 100 = 12/100

2. Değer Bazlı Hesaplama

Bu yöntemde, her bağımsız bölümün değeri (rayiç değer), binanın toplam değerine oranlanarak arsa payı hesaplanır. Formül şu şekildedir:

Arsa Payı = (Bağımsız Bölüm Değeri / Toplam Bina Değeri) × Toplam Arsa Payı

Örneğin, toplam değeri 5.000.000 TL olan bir binada, 600.000 TL değerinde bir dairenin arsa payı şöyle hesaplanır:

Arsa Payı = (600.000 / 5.000.000) × 100 = 12/100

Değer bazlı hesaplama, özellikle binadaki bağımsız bölümlerin değerleri arasında büyük farklar olduğunda (örneğin, zemin katta ticari alanlar ve üst katlarda konutlar olduğunda) daha adil bir dağılım sağlar.

Alan Bazlı Hesaplama Değer Bazlı Hesaplama Daire 1: 100m² Daire 2: 150m² Daire 3: 200m² Daire 1: 600.000₺ Daire 2: 450.000₺ Daire 3: 300.000₺

Arsa payına düşen aidat nasıl hesaplanır?

Apartman veya site yönetimlerinde, ortak giderlerin (aidat) dağıtımı genellikle arsa payı oranında yapılır. Arsa payına göre aidat hesaplama formülü şu şekildedir:

Aidat Tutarı = Toplam Aidat × (Bağımsız Bölüm Arsa Payı / Toplam Arsa Payı)

Örneğin, aylık toplam aidatı 5.000 TL olan bir binada, arsa payı 12/100 olan bir dairenin ödeyeceği aidat şöyle hesaplanır:

Aidat Tutarı = 5.000 × (12/100) = 600 TL

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, aksine bir karar alınmadıkça, ortak giderler arsa payı oranında ödenir. Ancak, site veya apartman yönetimi, kat malikleri kurulu kararıyla farklı bir dağıtım yöntemi de belirleyebilir.

Rayiç değerler üzerinden arsa payı nasıl hesaplanır?

Rayiç değer, bir gayrimenkulün piyasa koşullarında sahip olduğu gerçek değerdir. Rayiç değerler üzerinden arsa payı hesaplaması, özellikle binadaki bağımsız bölümlerin değerleri arasında büyük farklar olduğunda tercih edilir.

Bu hesaplama için, öncelikle her bağımsız bölümün rayiç değeri belirlenir. Bu değerlendirme, konum, manzara, kat, kullanım amacı gibi faktörler göz önünde bulundurularak yapılır. Daha sonra, her bağımsız bölümün değeri, toplam değere oranlanarak arsa payı hesaplanır.

Rayiç değer tespiti, genellikle bir gayrimenkul değerleme uzmanı veya bilirkişi tarafından yapılır. Ancak, kat malikleri kendi aralarında anlaşarak da rayiç değerleri belirleyebilirler.

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde inşa edilecek veya inşa halindeki bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan bir irtifak hakkıdır. Kat irtifakı, inşaat aşamasında veya inşaat tamamlanmadan önce, bağımsız bölümlerin satışını mümkün kılar.

Kat irtifakı kurulabilmesi için, arsanın malikinin veya tüm paydaşlarının noterde düzenlenecek bir belge ile kat irtifakı kurulmasına rıza göstermesi, bir mimari projenin olması ve bu projenin belediye tarafından onaylanmış olması gerekir.

Kat irtifakı tapusunda, her bağımsız bölümün arsa payı, bulunduğu kat, numarası ve varsa özel giriş numarası belirtilir. Kat irtifakı, yapı kullanma izni (iskan) alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti İnşaat Halindeki Yapı Mimari Proje Üzerinden Bağımsız Bölüm Hakları Tamamlanmış Yapı Yapı Kullanma İzni Alınmış Tam Mülkiyet Hakları

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür.

Kat mülkiyeti kurulabilmesi için, yapının tamamlanmış ve yapı kullanma izni (iskan) alınmış olması gerekir. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için, yapı kullanma izni alındıktan sonra, kat irtifakı sahiplerinden birinin veya tamamının talebi üzerine, tapu müdürlüğünce kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılır.

Kat mülkiyeti tapusunda, her bağımsız bölümün arsa payı, bulunduğu kat, numarası, niteliği (konut, işyeri vb.) ve varsa özel giriş numarası belirtilir. Ayrıca, ana gayrimenkulün tapu kütüğünde, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin her biri için ayrı bir sayfa açılır.

Arsa payının önemi

Arsa payı, bir bağımsız bölümün değerini ve sahibinin haklarını doğrudan etkileyen önemli bir faktördür. Arsa payının önemi şu noktalarda ortaya çıkar:

  1. Ortak Giderlerin Dağıtımı: Apartman veya site yönetimlerinde, ortak giderler (aidat) genellikle arsa payı oranında dağıtılır.
  2. Oy Hakkı: Kat malikleri kurulunda, kararlar genellikle arsa payı çoğunluğuna göre alınır.
  3. Kentsel Dönüşüm: Kentsel dönüşüm projelerinde, arsa payı oranında hak sahipliği belirlenir.
  4. Bina Yıkımı ve Yeniden İnşa: Binanın yıkılıp yeniden yapılması durumunda, yeni bağımsız bölümlerin dağıtımı arsa payı oranında yapılır.
  5. Tazminat Hakkı: Binanın hasar görmesi veya yıkılması durumunda, sigorta tazminatı arsa payı oranında dağıtılır.

Bu nedenle, bir gayrimenkul satın alırken veya inşa ederken, arsa payının adil bir şekilde belirlenmiş olması büyük önem taşır. Arsa payının hatalı veya adaletsiz belirlenmesi durumunda, kat malikleri arasında anlaşmazlıklar çıkabilir ve bu durum dava konusu olabilir.

Arsa payı düzeltme davası

Arsa payının hatalı veya adaletsiz belirlendiği durumlarda, kat malikleri arsa payı düzeltme davası açabilirler. Bu dava, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine dayanarak açılır ve arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak yeniden belirlenmesini amaçlar.

Arsa payı düzeltme davası açabilmek için, davacının kat maliki olması ve davanın tüm kat maliklerine karşı açılması gerekir. Dava sonucunda, mahkeme tarafından atanan bilirkişiler aracılığıyla her bağımsız bölümün değeri belirlenir ve arsa payları bu değerlere göre yeniden hesaplanır.

Arsa payı düzeltme davası, zamanaşımına tabi değildir ve her zaman açılabilir. Ancak, dava sonucunda arsa paylarının değişmesi, geçmişe dönük olarak aidat ödemelerini etkilemez; karar, kesinleştiği tarihten itibaren uygulanır.

Sonuç

Arsa payı, bir binadaki bağımsız bölümlerin üzerinde bulunduğu arsadan aldıkları payı gösteren önemli bir orandır. Bu oran, bağımsız bölümlerin değeri, alanı, konumu gibi faktörler göz önünde bulundurularak hesaplanır ve tapu senetlerinde belirtilir.

Arsa payı, ortak giderlerin dağıtımı, oy hakkı, kentsel dönüşüm, bina yıkımı ve yeniden inşa gibi konularda belirleyici rol oynar. Bu nedenle, bir gayrimenkul satın alırken veya inşa ederken, arsa payının adil bir şekilde belirlenmiş olması büyük önem taşır.

Arsa payının hatalı veya adaletsiz belirlendiği durumlarda, kat malikleri arsa payı düzeltme davası açarak, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak yeniden belirlenmesini sağlayabilirler.

Yasal Uyarı: Bu makaledeki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Arsa payı hesaplama ve ilgili hukuki konularda, bir avukat veya gayrimenkul değerleme uzmanına danışmanız önerilir.