Kira artış oranı hesaplama, kiracı ve ev sahipleri arasında sıklıkla tartışma konusu olan kira zammının yasal sınırlar içerisinde belirlenmesini sağlayan önemli bir hesaplama yöntemidir. Bu makalede, kira artışı ile ilgili temel kavramları, yasal düzenlemeleri ve kira artış oranının nasıl hesaplanacağını detaylı olarak inceleyeceğiz.

Kira nedir?

Kira, bir taşınmaz malın (konut, işyeri, arsa vb.) kullanım hakkının belirli bir süre için sahibi tarafından başkasına devredilmesi karşılığında ödenen bedeldir. Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasında yapılan ve tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen yasal bir anlaşmadır.

Türk hukukunda kira ilişkileri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ile 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ayrıca, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun da kira ilişkilerini düzenleyen önemli bir yasal düzenlemedir.

Kira artışı nedir?

Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemlerde, genellikle yıllık olarak, kira bedelinde yapılan yasal artıştır. Kira artışı, enflasyon ve ekonomik koşullar nedeniyle paranın değerindeki düşüşü dengelemek ve gayrimenkulün gerçek değerini korumak amacıyla yapılır.

Kira artışı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre düzenlenmektedir. Bu maddeye göre, kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Kira artışı ne zaman olur?

Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilendiği tarihte yapılır. Genellikle kira sözleşmeleri bir yıllık yapıldığı için, kira artışı da yıllık olarak gerçekleşir. Ancak, taraflar kira sözleşmesinde farklı bir süre belirlemişlerse (örneğin 2 yıl, 3 yıl gibi), kira artışı bu sürelerin sonunda yapılır.

Kira artışının yapılabilmesi için, kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm bulunması gerekir. Eğer sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa, kiraya veren, kira bedelini Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre artırabilir.

Kira zammı neye göre yapılır?

Kira zammı, 7 Temmuz 2022 tarihinde yürürlüğe giren 7413 sayılı Kanun ile değiştirilen Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yapılır. Bu değişikliğe göre:

  • Konut kiralarında, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25'ini geçmemek kaydıyla belirlenir.
  • İşyeri kiralarında, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) ve TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları esas alınarak belirlenir.

Ancak, Cumhurbaşkanı bu oranları %25'in altında belirleme yetkisine sahiptir. Ayrıca, taraflar kira sözleşmesinde yasal sınırın altında bir artış oranı belirleyebilirler.

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Kira artış oranı hesaplanırken, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE ve ÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları kullanılır. Bu oranlar, TÜİK'in resmi web sitesinden veya Merkez Bankası'nın elektronik veri dağıtım sisteminden öğrenilebilir.

Konut kiralarında, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25'ini geçmemek kaydıyla kira artışı yapılabilir. İşyeri kiralarında ise, ÜFE ve TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları esas alınır.

Örneğin, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %30 ise, konut kiralarında yapılabilecek maksimum artış oranı %25 olacaktır. İşyeri kiralarında ise, ÜFE ve TÜFE oranlarına göre belirlenen oran kadar artış yapılabilir.

Konutlarda yapılabilecek en yüksek artış oranı nedir?

7 Temmuz 2022 tarihinde yürürlüğe giren 7413 sayılı Kanun ile değiştirilen Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, konut kiralarında yapılabilecek en yüksek artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25'ini geçemez.

Örneğin, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %40 ise, konut kiralarında yapılabilecek maksimum artış oranı %25 olacaktır. Eğer TÜFE oranı %20 ise, konut kiralarında yapılabilecek maksimum artış oranı da %20 olacaktır.

Ancak, Cumhurbaşkanı bu oranı %25'in altında belirleme yetkisine sahiptir. Ayrıca, taraflar kira sözleşmesinde yasal sınırın altında bir artış oranı belirleyebilirler.

İşyerlerinde yapılabilecek en yüksek kira zammı oranı nedir?

İşyeri kiralarında, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) ve Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları esas alınarak kira artışı yapılır. İşyeri kiraları için yasal bir üst sınır bulunmamaktadır.

Ancak, taraflar kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlemişlerse, bu oran geçerli olacaktır. Eğer sözleşmede bir artış oranı belirlenmemişse, ÜFE ve TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları esas alınarak kira artışı yapılır.

İşyeri kiralarında genellikle ÜFE oranı kullanılmaktadır, ancak taraflar sözleşmede TÜFE oranını veya her iki oranın ortalamasını da kullanabilirler.

Son 12 ay için konutlarda yapılabilecek en yüksek artış oranı ne oldu?

Son 12 ay içerisinde, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları oldukça yüksek seviyelere ulaşmıştır. Ancak, 7 Temmuz 2022 tarihinde yürürlüğe giren 7413 sayılı Kanun ile konut kiralarında yapılabilecek en yüksek artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.

Bu nedenle, son 12 ay içerisinde TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %25'in üzerinde olduğu aylarda, konut kiralarında yapılabilecek maksimum artış oranı %25 olmuştur.

Örneğin, Ocak 2023'te TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %72,45 olmasına rağmen, konut kiralarında yapılabilecek maksimum artış oranı %25 olmuştur.

Son 12 ay için iş yerlerinde TÜİK endekslerine göre yapılan kira zam oranları ne oldu?

İşyeri kiralarında, ÜFE ve TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları esas alınarak kira artışı yapılmaktadır. Son 12 ay içerisinde, bu oranlar oldukça yüksek seviyelere ulaşmıştır.

Örneğin, Ocak 2023'te ÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %123,80, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ise %72,45 olmuştur. İşyeri kiralarında genellikle ÜFE oranı kullanıldığı için, bu dönemde işyeri kiralarında yapılan artışlar oldukça yüksek olmuştur.

Ancak, taraflar kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlemişlerse, bu oran geçerli olacaktır. Ayrıca, taraflar anlaşarak daha düşük bir artış oranı belirleyebilirler.

Sonuç

Kira artış oranı hesaplama, kiracı ve ev sahipleri arasında sıklıkla tartışma konusu olan kira zammının yasal sınırlar içerisinde belirlenmesini sağlayan önemli bir hesaplama yöntemidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, konut kiralarında yapılabilecek en yüksek artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25'ini geçemez. İşyeri kiralarında ise, ÜFE ve TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları esas alınarak kira artışı yapılır.

Kira artış oranı hesaplanırken, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE ve ÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları kullanılır. Bu oranlar, TÜİK'in resmi web sitesinden veya Merkez Bankası'nın elektronik veri dağıtım sisteminden öğrenilebilir.

Kiracı ve ev sahiplerinin, kira artışı konusunda yasal düzenlemeleri bilmeleri ve kira sözleşmelerini bu düzenlemelere uygun olarak yapmaları, olası anlaşmazlıkları önlemek açısından önemlidir.

Not: Bu makaledeki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kira artışı ile ilgili spesifik durumlar için bir avukata danışmanız önerilir.