Gayrimenkul sahipleri için kira geliri, önemli bir gelir kaynağı olabilir. Ancak, bu gelirin vergilendirilmesi konusunda bilgi sahibi olmak, yasal yükümlülüklerinizi yerine getirmenize ve olası cezalardan kaçınmanıza yardımcı olur. Bu makalede, kira geliri nedir, nasıl vergilendirilir ve beyan edilir gibi önemli konuları detaylı olarak ele alacağız.

Kira geliri nedir?

Kira geliri, gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri (konut, iş yeri, arsa, arazi vb.) kiraya vermeleri karşılığında elde ettikleri gelirdir. Gelir Vergisi Kanunu'na göre kira gelirleri, "gayrimenkul sermaye iradı" olarak adlandırılır ve vergilendirilir.

Gayrimenkul Sahibi Kiracı Kira Ödemesi Kira Geliri

Kira gelir vergisi nasıl hesaplanır?

Kira gelir vergisi, yıllık toplam kira gelirinden belirli kesintiler yapıldıktan sonra kalan tutar üzerinden, artan oranlı vergi tarifesine göre hesaplanır. Hesaplama adımları şu şekildedir:

  1. Toplam kira gelirinin belirlenmesi: Bir takvim yılı içinde (1 Ocak - 31 Aralık) elde edilen tüm kira gelirleri toplanır.
  2. İstisna tutarının düşülmesi: Konut kira gelirlerinde belirli bir tutara kadar istisna uygulanır. 2023 yılı için bu tutar 9.500 TL'dir. İş yeri kira gelirlerinde istisna uygulanmaz.
  3. Giderlerin düşülmesi: Kira gelirinden giderler iki yöntemle düşülebilir:
    • Götürü Gider Yöntemi: Toplam kira gelirinin %15'i gider olarak düşülür.
    • Gerçek Gider Yöntemi: Belgelendirilmiş gerçek giderler (bina onarım, bakım, sigorta, amortisman vb.) düşülür.
  4. Vergiye tabi gelirin hesaplanması: Toplam kira gelirinden istisna tutarı ve giderler düşüldükten sonra kalan tutar, vergiye tabi gelirdir.
  5. Vergi tutarının hesaplanması: Vergiye tabi gelir, gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
Toplam Kira Geliri İstisna Tutarı (Konut için) Giderler (Götürü veya Gerçek) Vergiye Tabi Gelir Gelir Vergisi

Toplu alınan ödemeler hangi dönemde beyan edilmeli?

Kira ödemelerinin toplu olarak alınması durumunda, bu ödemeler hangi döneme ait olduğuna bakılarak o dönemde beyan edilmelidir. Örneğin, 2023 yılı Ocak ayında 2023 yılının tüm aylarına ait kira bedeli peşin alınmışsa, bu tutar 2023 yılının beyanında dikkate alınmalıdır.

Ancak, geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilir. Gelecek yıllara ait olarak peşin tahsil edilen kira bedelleri ise, ilgili yılların geliri olarak ilgili yıllarda beyan edilmelidir.

Döviz cinsi tahsilatları nasıl beyan etmeliyim?

Döviz cinsinden elde edilen kira gelirleri, tahsil edildiği tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru üzerinden Türk Lirasına çevrilerek beyan edilmelidir. Yıl içinde döviz kurundaki değişiklikler, beyan edilecek geliri etkileyebilir.

Örneğin, aylık 1.000 USD kira geliri olan bir mülk sahibi, her ayın kira tahsilatını o günkü döviz kuru üzerinden TL'ye çevirerek yıllık toplam gelirini hesaplamalıdır.

Kira ödemeleri hangi durumda bankaya yapılır?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesine göre, işyeri kiralamalarında, kira ödemesini yapan kişi veya kurumlar gelir vergisi kesintisi (stopaj) yapmakla yükümlüdür. Ayrıca, 268 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği'ne göre, 500 TL'nin üzerindeki konut kira ödemeleri banka veya PTT aracılığıyla yapılmak zorundadır.

Bu düzenleme, vergi kaçağını önlemek ve kira gelirlerinin kayıt altına alınmasını sağlamak amacıyla yapılmıştır. Banka veya PTT aracılığıyla yapılmayan kira ödemeleri için, kira bedelinin %25'i oranında özel usulsüzlük cezası kesilebilir.

Kira gelirinde istisna uygulaması nedir?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesine göre, konut kira gelirlerinde belirli bir tutara kadar vergi istisnası uygulanmaktadır. 2023 yılı için bu istisna tutarı 9.500 TL'dir. Yani, yıllık toplam konut kira geliriniz 9.500 TL'nin altındaysa, bu geliri beyan etmenize gerek yoktur.

Ancak, aşağıdaki durumlarda istisna uygulanmaz:

  • İş yeri kira gelirlerinde istisna uygulanmaz.
  • Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar, istisna uygulamasından yararlanamazlar.
  • İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edip de beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler de istisna uygulamasından yararlanamazlar.

Kiraladığım varlıklar için yaptığım giderleri vergiden indirebilir miyim?

Evet, kira gelirinden indirilebilecek giderler için iki yöntem bulunmaktadır:

1. Götürü Gider Yöntemi

Bu yöntemde, toplam kira gelirinin %15'i herhangi bir belge gerektirmeden gider olarak indirilebilir. Konut ve işyeri kira gelirleri için uygulanabilir. Basit ve belge toplama zorunluluğu olmadığı için tercih edilebilir.

2. Gerçek Gider Yöntemi

Bu yöntemde, aşağıdaki belgeli giderler kira gelirinden düşülebilir:

  • Kiraya verilen gayrimenkulün amortisman giderleri
  • Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen emlak vergisi, sigorta giderleri
  • Kiraya verilen gayrimenkulün bakım, onarım ve idame giderleri
  • Kiraya verenin yaptığı ve gayrimenkulün değerini artırıcı nitelikte olmayan onarım giderleri
  • Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen faiz giderleri
  • Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i

Gerçek gider yöntemini seçenler, bu seçimi yaptıkları yıl için tüm gayrimenkulleri için uygulamak zorundadırlar. Bir sonraki yıl için yöntem değiştirilebilir.

Götürü Gider Yöntemi Toplam Kira Gelirinin %15'i Belge Gerektirmez Gerçek Gider Yöntemi Belgelendirilmiş Tüm Giderler Fatura, Makbuz Gerektirir

Kira geliri vergisi ne zaman ve nasıl ödenir?

Kira geliri vergisi, gelirin elde edildiği yılı takip eden yılın Mart ayı içinde beyan edilir ve iki eşit taksitte ödenir:

  • İlk taksit: Mart ayının sonuna kadar
  • İkinci taksit: Temmuz ayının sonuna kadar

Beyanname, vergi dairesine giderek, internet vergi dairesi üzerinden elektronik ortamda veya mali müşavir aracılığıyla verilebilir. Ödemeler, anlaşmalı bankalar, vergi dairesi vezneleri veya internet bankacılığı aracılığıyla yapılabilir.

İş yeri kiralamaları için beyanname verme sınırı nedir?

İş yeri kiralamaları için herhangi bir beyanname verme sınırı yoktur. İş yeri kira geliri elde edenler, gelirin tutarı ne olursa olsun beyanname vermek zorundadırlar. Ancak, kiracı tarafından yapılan stopaj (kiracının vergi sorumlusu olduğu durumlarda) ödenmesi gereken vergiden mahsup edilir.

İş yeri kira gelirlerinde stopaj uygulaması şu şekildedir:

  • Kiracı bir şirket, kurum veya ticari kazanç sahibi ise, ödediği kira üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi (stopaj) yapar ve bu tutarı kiralayan adına vergi dairesine yatırır.
  • Kiracı basit usulde vergilendirilen bir mükellef veya gerçek kişi ise stopaj uygulanmaz.

Uyarı: Vergi mevzuatı her yıl değişebilir. En güncel bilgiler için vergi dairenize danışmanız veya bir mali müşavir ile görüşmeniz tavsiye edilir.

Yasal Uyarı:

Bu hesaplayıcı ve makale bilgilendirme amaçlıdır. Kesin hesaplamalar için bir mali müşavire danışmanız tavsiye edilir. Vergi oranları ve istisna tutarları yıllara göre değişiklik gösterebilir.